Immobiliengesellschaften: Stille Reserven und deren Besteuerung / Teil 2
Problematik des verdeckten Eigenkapitals
Unternehmensfinanzierung
Die Finanzierung von Unternehmen umfasst im Allgemeinen die Beschaffung, den Einsatz, die Bewirtschaftung und die Rückzahlung von Kapital.[1] Die Tätigkeit einer Kapitalgesellschaft kann entweder aus Mitteln des Unternehmens (Eigenkapital) oder aus Mitteln, die dem Unternehmen von Dritten zur Verfügung gestellt werden (Fremdkapital), finanziert werden.[2]
Das Eigenkapital ist eine rechnerische Grösse, die der Differenz zwischen dem Wert des Vermögens (Aktiven) und den Verpflichtungen gegenüber Dritten (Fremdkapital) entspricht.[3] Ist das Vermögen einer Kapitalgesellschaft in der Bilanz unterbewertet, was handelsrechtlich allenfalls zulässig ist, so stellt der nicht sichtbare Teil des Vermögens den verdeckten Anteil des Eigenkapitals dar.[4] Buchhalterisch entspricht er den stillen Reserven.[5]
Das Aktienrecht enthält keine Vorschriften, die eine bestimmte Eigenkapitalquote vorschreiben.[6] Es geht generell von der Finanzierungsfreiheit aus und stellt nur rudimentäre Anforderungen an das Eigenkapital juristischer Personen, wie z.B. ein Mindestkapital von Fr. 100’000 für die AG (Art. 621 OR) und Fr. 20’000 für die GmbH (Art. 773 OR). Auch die Betriebswirtschaftslehre kennt kein ideales Verhältnis zwischen Fremd- und Eigenkapital vor.[7] Spezialgesetzliche Finanzierungsvorschriften bestehen häufig für Unternehmen, deren Tätigkeit bewilligungspflichtig ist, wie z.B. Banken, Versicherungen, Luftverkehrsgesellschaften.[8] Diese Bestimmungen sollen sicherstellen, dass die Unternehmen über genügend Eigenkapital verfügen.[9]
Eine Gesellschaft bzw. ihren Gesellschafter sind daher in der Gestaltung der Kapitalstruktur innerhalb der Schranken der Rechtsordnung frei[10]. Als Faustregel hat sich in der Praxis allenfalls herausgebildet, dass das Anlagevermögen, d.h. die Vermögensgegenstände, die die Gesellschaft dauerhaft für ihre Tätigkeit benötigt, durch Eigenkapital und langfristig zur Verfügung gestelltes Fremdkapital gedeckt sein sollte. [11] Langfristig bedeutet bei den Verbindlichkeiten eine Laufzeit von 5 Jahren und mehr.[12]
Die Kapitalstruktur eines Unternehmens hängt von verschiedenen Faktoren ab, nämlich von den Unternehmenszielen, der Branchenzugehörigkeit, dem Unternehmenszyklus usw.[13] Wie empirische Untersuchungen zeigen, ist die Gewinnsteuerbelastung bei der Wahl des Finanzierungsmodells häufig ausschlaggebend.[14] Die Kapitalisierung mit verzinslichem Fremdkapital erhöht im Vergleich zur Eigenfinanzierung die Rendite nach Steuern und damit den Unternehmenswert („Debt Tax Shield“ Effekt[15]).[16]
Je nach Ausstattung mit Eigen- bzw. Fremdkapital kann eine Gesellschaft unter- oder auch überkapitalisiert sein. Eine Unterkapitalisierung liegt vor, wenn das vorhandene Eigenkapital in keinem angemessenen Verhältnis zum Geschäftsvolumen steht.[17] Überkapitalisierung bedeutet hingegen ein Überfluss an Eigenkapital.[18]
Kapitalstruktur der Immobiliengesellschaften
Bei Immobiliengesellschaften besteht das Anlagevermögen überwiegend aus Immobilien, die in der Regel hohe Werte darstellen. Es ist daher kaum vorstellbar, dass eine Immobiliengesellschaft sämtliche Liegenschaften aus eigenen Mittel finanzieren kann oder will. Vielmehr wird der Erwerb von Immobilien in der Regel durch die Aufnahme von Fremdkapital, sog. Hypotheken, finanziert. Hypotheken stellen üblicherweise mittel- bis langfristig zur Verfügung gestelltes Fremdkapital dar.
Im Sinne des „Debt Tax Shield“-Effekts ist die Aufnahme von Hypotheken für eine Immobiliengesellschaft vorteilhafter als die Eigenfinanzierung, da die Hypothekarzinsen als geschäftsmässig begründeter Aufwand erfasst werden und somit bei der Berechnung des steuerbaren Gewinns abgezogen werden können (Art. 58 Abs. 1 DBG, Art. 24 Abs. 1 StHG).
Eine Immobiliengesellschaft verfügt häufig über hohe stille Reserven (vgl. Teil 1). Dies führt regelmässig dazu, dass die bilanzierten Werte der Liegenschaften nicht den Verkehrswerten entsprechen, sondern diese oft deutlich unterschreiten.
Finanzierung des Immobilienerwerbs
Ein Immobilienerwerb wird in der Regel teils mit Eigenmitteln und teils mit fremden Mitteln (Hypothekenaufnahme) finanziert. Da Finanzinstitute (meist Banken und Versicherungen) finanzielle Mittel für den Erwerb eines bestimmten Objekts (einer bestimmten Liegenschaft) zur Verfügung stellen, handelt es sich bei einer Hypothek grundsätzlich um eine Objektfinanzierung.[19] Hypothekarkredite werden grundpfandrechtlich durch Errichtung entweder einer Grundpfandverschreibung oder eines Schuldbriefes gesichert (Art. 793 Abs. 1 ZGB). Mit einer Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige oder auch bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden (Art. 824 Abs. 1 ZGB). Der Schuldbrief begründet hingegen eine persönliche Forderung, die durch das Grundpfand gesichert ist (Art. 842 Abs. 1 ZGB). Während Grundpfandverschreibungen im Hypothekargeschäft selten vorkommen, werden die meisten Hypotheken durch die Errichtung eines oder mehrerer Schuldbriefe gesichert.[20]
Die Höhe des für den Erwerb erforderlichen Eigenkapitals hängt (neben der Höhe des Kaufpreises) in erster Linie von der Höhe der möglichen Fremdfinanzierung (i.d.R. durch eine Bank) ab. Die Belehnungssätze (der Prozentsatz des Grundstückwertes, bis zu dem der Kreditgeber die Immobilie belehnt) können je nach Objekt stark variieren. Während die Höhe von Hypothekardarlehen bei Industrieliegenschaften i.d.R. nicht über den geschätzten Liquidationswert der Gebäude hinausgehen, d.h. maximal 50% des Verkehrswerts beträgt, sind bei gewerblichen Liegenschaften Belehnungshöhen von 50-60% des Verkehrswertes usanzmässig möglich.[21] Bei Wohnliegenschaften hingegen sind Belehnungen bis zu 80% des Verkehrswerts bzw. des Ertragswerts möglich.[22]
Der Hypothekarzinssatz hängt wiederum von der Art der Immobilie ab: Wegen des erhöhten Zwangsverwertungsrisikos sind Hypothekarkredite auf industriellen Liegenschaften regelmässig höher verzinst als Hypothekarkredite auf Wohnimmobilien.[23] Die Hypothekarzinsen waren in den letzten 40 Jahren starken Schwankungen unterworfen: Beispielsweise stiegen sie für erstrangige Hypotheken auf Wohnliegenschaften von rund 4% im Jahr 1978 auf 7,75% im Jahr 1991 und sanken wieder auf 2,8% im Jahr 2009.[24] In den Jahren 2015 – 2021 bewegten sich die Hypothekarzinssätze auf einem sehr tiefen Niveau, nämlich regelmässig um 1 % für kurzfristige und zwischen 1-1,3% für mittel- und langfristige Hypotheken.[25]
Bei der Berechnung der Belehnungshöhe für den Erwerb von Renditeliegenschaften (massgebende Aktiven einer Immobiliengesellschaft) wenden die Schweizer Banken als primäre Fremdkapitalgeber entweder die Ertragswert- oder die Verkehrswertmethode an.[26] Die Ertragswertmethode basiert auf einer Schätzung des Immobilienwertes anhand der effektiven oder potenziellen Mieterträge, was einer Kapitalisierung der jährlichen Nettomieterträge mit einem bestimmten Kapitalisierungszinssatz entspricht[27]. Bei der Finanzierung von Renditewohnliegenschaften wird i.d.R. die Ertragswertmethode zur Wertermittlung herangezogen, während für die Berechnung des Belehnungswertes von Gewerbeliegenschaften die Kapitalgeber den Verkehrswert der massgebenden Liegenschaft rechnerisch ermitteln[28] oder vom Immobilienunternehmen eine Verkehrswertschätzung durch einen akkreditierten Experten verlangen. Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert, d.h. dem Preis, der bei einem Verkauf der Liegenschaft unter normalen Verhältnissen erzielt werden könnte.[29]
Um die maximale Höhe eines Hypothekarkredits zu bestimmen, führen die Finanzinstitute eine cashflow basierte Tragbarkeitsrechnung durch, d.h. eine Analyse des Verhältnisses der Fremdkapitalkosten zum Einkommen des Kapitalnehmers.[30] Die Tragbarkeit korreliert somit einerseits mit der Höhe der Nettomietzinseinnahmen und andererseits mit der Höhe des für den Hypothekarkredit zu zahlenden Zinssatzes.
Trotz objektbezogener Finanzierung spielt die Bonität einer Immobiliengesellschaft heute im Gegensatz zu den 1970er-80er Jahren eine sehr grosse Rolle.[31] Einerseits ist die Vermietung insbesondere von industriell- und gewerblich genutzten Liegenschaften gewissen Schwankungen ausgesetzt und die Zinslast muss trotz allfälliger Leerstände und Debitorenrisiken für das Unternehmen tragbar sein. Andererseits sind die Kreditgeber, allen voran die Banken, nach der Immobilienkrise der 1990er Jahre, in der die damals stark gesunkenen Immobilienpreise zum Zusammenbruch mehrerer Banken geführt hatten, vorsichtiger geworden und unterliegen heute strengeren gesetzlichen Regelungen als damals.[32]
Zwischenfazit
Die soeben dargelegten Grundlagen einer Immobilienfinanzierung zeigen, dass Kreditgeber bei der Hypothekengewährung entweder von Verkehrswerten oder Ertragswerten der zu finanzierenden Grundstücke zum Zeitpunkt der Finanzierungsvergabe ausgehen. Je nach Nutzungsart der zu finanzierenden Liegenschaft, wird üblicherweise eine Finanzierung bis maximal 80% dieses Ertrags- oder Verkehrswertes gewährt.
[1] Boemle/Stolz, Band I, S. 4.
[2] Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, § 49 N 2; Simonek/Gächter/Müller, S. 168 N 6.
[3] Boemle/Stolz, Band I, S. 10-11.
[4] Boemle/Stolz, Band I, S. 11.
[5] Vgl. vorne Ziff. 3; Boemle/Stolz, Band I, S. 11.
[6] Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, § 49 N 15; Walker, S. 37.
[7] Böhi, Verdecktes Eigenkapital, S. 26 m.w.H.
[8] Boemle/Stolz, Band I, S. 83.
[9] Art. 4 BankG, ERV, Art. 9 VAG, Art. 6-10 AVO.
[10] Mäusli-Allenspach/Oertli, S. 245.
[11] Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel, § 49 N 14.
[12] Boemle/Stolz, Band I, S. 21.
[13] Boemle/Stolz, Band I, S. 87.
[14] Pfaffermayr/Stöckl/Winner, S. 21.
[15] Boemle/Stolz, Band I, S. 99.
[16] Böhi, Verdecktes Eigenkapital, S. 23; Walker, S. 37.
[17] Boemle/Stolz, Band I, S. 28.
[18] Boemle/Stolz, Band I, S. 29.
[19] Kuhn, N 67.
[20] Emch/Renz/Arpagaus, S. 342 N 992-993.
[21] Kuhn, N 100; Boemle/Stolz, Band II S. 16.
[22] Kuhn, N 100.
[23] Boemle/Stolz, Band II S. 16.
[24] Emch/Renz/Arpagaus, S. 344 N 998.
[25] Vgl. Hypothekarzinssätze der ZKB; Hypothekarzinssätze der Raiffeisen Bank.